Os Advogados que atuam no Direito Imobiliário deparam frequentemente com situações em que compradores de imóveis enfrentam problemas relacionados à qualidade da construção.
Esses problemas variam de vazamentos até rachaduras, piso oco, lajes defeituosas, paredes rachadas que trincam janelas, metragem a menor que o contratado, e vários vícios e defeitos que podem surgir após a entrega do imóvel.
Quando é aplicável o Código de Defesa do Consumidor na compra de imóveis?
Ao lidar com problemas no imóvel adquirido, é crucial determinar se a situação se enquadra no âmbito do Código de Defesa do Consumidor (CDC) ou do Código Civil (CC).
Para esclarecer, traçamos um paralelo sintético que facilita a compreensão.
Relação Civil (CC): Aplicação do Código Civil puramente.
Esta relação é mais liberal, abrange compras realizadas entre pessoas físicas ou jurídicas que não se enquadram como fornecedores habituais de imóveis como construtoras, incorporadoras ou imobiliárias.
No âmbito do Código Civil, os prazos, formas de comprovação e outras questões legais seguem as disposições do Código Civil, e o contrato faz leis entre as partes que o assinam. Ou seja, prevalece como regra, o que consta no contrato. Nestes casos, quanto a lei não proibir, as cláusulas do contrato vão suprimir a lei.
Nesta relação, não se aplica o Código de Defesa do Consumidor – CDC.
Relação de Consumo (CDC): Aplicação do Código de Defesa do Consumidor.
Esta relação é mais estruturada, baseada em visão mais acentuada da boa-fé, probidade e confiança, da harmonia contratual, da legalidade e da proteção do mais fraco e da proteção do mercado.
Envolve compras de imóveis das construtoras e incorporadoras, ou outras entidades que habitualmente comercializam propriedades imobiliárias. Nesses casos, o CDC se aplica, oferecendo maior proteção aos consumidores e diligenciando melhor as normas envolvidas.
Nas relações de consumo, o contrato relativo e não possuem tanta força quanto em relações puramente cíveis, podendo as cláusulas incompatíveis serem revogadas.
No entanto, infelizmente, esse é o mundo ideal.
No mundo real, os juízes têm favorecido as construtoras negligenciando a aplicação do CDC mesmo diante de várias lesões claras ao Consumidor, ampliando vantagens ilegais das construtoras.
Problemas mais comuns nos imóveis comprados.
Dentro do contexto da relação civil regida pelo Código de Defesa do Consumidor, os problemas com imóveis podem ser divididos em três categorias principais.
Vale lembrar que Vícios e Defeitos são coisas distintas. A grosso modo, sem adentrar no assunto, resume-se:
Os defeitos, estão relacionados as situações de consumo que por seu defeito causa acidentes de consumo.
O Vício, inutiliza ou impede a integral utilidade do bem, ou serviço.
Vale lembrar que Vícios e Defeitos são coisas distintas. A grosso modo, sem adentrar no assunto, resume-se:
Os defeitos, estão relacionados as situações de consumo que por seu defeito causa acidentes de consumo.
O Vício, inutiliza ou impede a integral utilidade do bem, ou serviço.
Problemas de Perfeição da Obra.
Vícios e Defeitos Aparentes.
São problemas visíveis, como cores incorretas, pisos mal instalados ou falta de acessórios, e devem ser recusados imediatamente pelo comprador, pois após a entrega, a responsabilidade do vendedor diminui.
Ressalta-se neste caso, se o comprador não demonstrar exaustivamente que não tem culpa, perderá a razão de discutir. Ou seja, nos vícios aparentes, cabe ao consumidor do imóvel identificar e relatar. Neste caso, cabe ao comprador fazer a visita e vistoria antes de comprar.
Ressalta-se neste caso, se o comprador não demonstrar exaustivamente que não tem culpa, perderá a razão de discutir. Ou seja, nos vícios aparentes, cabe ao consumidor do imóvel identificar e relatar. Neste caso, cabe ao comprador fazer a visita e vistoria antes de comprar.
Vícios e Defeitos Ocultos.
São problemas menos evidentes, como infiltrações ou problemas estruturais, podem ser contestados até 10 anos após a entrega do imóvel. O prazo, depende do defeito ou vício, e forma de aquisição. Se descobertos após esse período, o prazo de contestação pode ser estendido, desde que o problema seja considerado "muito oculto".
Ao prazo só começa contar após a descoberta do vício oculto.
Ao prazo só começa contar após a descoberta do vício oculto.
Problemas de Segurança e Solidez da Obra.
O construtor é responsável pela garantia da obra por 10 anos a depender do defeito ou vício, contados a partir da obtenção do "habite-se".Defeitos que comprometam a segurança ou solidez do imóvel podem gerar ações de reparação, as quais devem ser iniciadas imediatamente a descoberta, isso inclui, a notificação por escrito para a construtora.
São comuns, nestes defeitos e vícios, obras construídas sobre solo fraco levando rachaduras e até interdição do edifício, obras as margens de rodovias ou locais onde o solo vibra muito, etc.
Todas essas informações devem ficar bem claras ao comprador antes de assinar o contrato, visto que a possibilidade de rachadura no imóvel é muito grande, principalmente se utilizado material construtivo de baixa qualidade, podendo, futuramente, causar acidentes.
Problemas de Medição do Imóvel
Mais da metade dos imóveis vendidos no Brasil possui metragem menor do que contratado. Essa é uma fraude abundante, pois, infelizmente, em mais uma das grandes falhas e intenções dolosas do judiciário, a justiça entende que em até 10% é tolerável. Acontece que esse 10% nunca está para mais, e sim para menos.Agora, imagina você, um prédio de 40 andares, 80 apartamentos, entregues com 10% menor do que foi contratado. Imagina o enorme lucro que essas construtoras obtêm ilicitamente por uma fraude produzida pela justiça do Brasil.
Sim! A justiça têm sido uma máquina de produzir fraudes, seja em favor de bancos, grandes empresas e políticos. Claro que é uma indignação pessoal, mas importante para despertar essa realidade nos Consumidores. Assim, exceto caso haja outros elementos a discutir na justiça, a variação de metragem pequena dificilmente se demonstra viável.
Mas, ainda assim, se o imóvel apresentar diferenças significativas em relação à área especificada no contrato, o comprador pode exigir complementação da área, rescisão do contrato ou abatimento do preço. Esta ação deve ser iniciada em até um ano após a entrega do imóvel.
Conclusão
Estas são as principais abordagens sobre problemas em imóveis que não exclui outras.
NOSSO TRABALHO É PARA VOCÊ.
Nestes casos, tempo é tudo, e identificados os defeitos e vícios ocultos, procurar imediatamente ajuda de um advogado imobiliário.
Se for adquirir um imóvel, pede ajuda a um advogado imobiliário antes de assinar o contrato, que com ajuda do seu engenheiro logístico, fará a avaliação minuciosa do imóvel.
É para isso que temos uma equipe com advogados, engenheiro e contabilistas, profissionais aptos a auxiliar na aquisição do seu imóvel, seja na análise dos juros, taxas, quanto na estrutura, parâmetros legais, documentais, estruturais e riscos envolvidos, nos imóveis urbanos, rurais e leilões e usucapião.
Se você se encontra em uma situação semelhante ou precisa de assistência jurídica em questões imobiliárias, não hesite em entrar em contato conosco.
Estamos aqui para ajudar você a proteger seus direitos e encontrar soluções para seus problemas imobiliários.
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